Ein Leser hat eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage gekauft. Diese Immobilie ist seit Jahren an einen sehr ordentlichen Mieter vermietet, berichtet der Mann am Telefon. Die Wohnung sei in einem tollen Zustand und nicht zuletzt deshalb möchte der Käufer diesen Mieter gerne behalten.
Doch der Vorbesitzer habe seit langen Jahren die Miete nicht erhöht. Die Folge: Der Mietzins sei außergewöhnlich niedrig, auch im Vergleich zu anderen Wohnungen. "Was kann ich tun?", fragt der Mann. "Soll ich mal mit dem Mieter sprechen oder einfach immer im gesetzlichen Rahmen die Miete erhöhen?"
Wir reichen die Frage an Julia Wagner, Referentin Recht beim Eigentümerverband "Haus & Grund Deutschland", weiter. Sie sag: "Grundsätzlich ist es immer richtig, mit dem Mieter zu sprechen. Nur so kann Verständnis für die Situation des Vermieters geweckt werden." So könne dann auch ein gutes Verhältnis - welches ja sowohl im Interesse des Mieters als auch des Vermieters liegt - gepflegt werden.
Die einfachste Variante wäre, dass sich Mieter und Vermieter über eine Mieterhöhung einigen, das gebe Paragraf 557 Absatz 1 BGB vor. "Dafür wird der bestehende Vertrag zur Erhöhung der Miete geändert. Hinsichtlich der Höhe sind sie frei", sagt die Expertin. Insbesondere müsse sich nicht an den anderen mietrechtlichen Grenzen orientiert werden, sondern lediglich am Wuchertatbestand. "Es ist in der Regel jedoch nicht anzuraten, die Grenzen der Ortsüblichkeit zu überschreiten, da ansonsten die Bereitschaft der Mieter sich zu einigen, sinkt", sagt Wagner. Komme es zu keiner einvernehmlichen vertraglichen Lösung, hat der Vermieter Anspruch auf Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete . Die Miete kann dabei alle 15 Monate erhöht werden, die Erhöhung darf jedoch innerhalb von drei Jahren 20 Prozent nicht überschreiten. Diese (Kappungs-)Grenze liege sogar nur bei 15 Prozent, wenn die Landesregierung eine entsprechende Verordnung erlassen hat. K. D.
