Lade Login-Box.
zum Digital-Abo
Topthemen: 54. Hofer Filmtage75 Jahre FrankenpostCoronavirusJubiläumsgewinnspielBlitzerwarner

 

Wann Schönheitsreparaturen fällig sind

Alle fünf Jahre müssen Mieter tapezieren? Wer vorzeitig auszieht, muss die Kosten anteilig zahlen? Nicht alles, was man über Schönheitsreparaturen hört, stimmt. Was Mieter und Vermieter wissen müssen.



Spachtelarbeiten
Gibt es viele Dübellöcher in der Wand, müssen diese im Zuge von Schönheitsreparaturen ebenfalls zugespachtelt werden.   Foto: Christin Klose/dpa-tmn » zu den Bildern

Wie oft müssen Mieter die Wände streichen? Was ist beim Auszug zu erledigen? Wer sich mit diesen Fragen beschäftigt, sollte wissen, was Schönheitsreparaturen sind.

Schönheitsreparaturen sind «alle malermäßigen Arbeiten, die erforderlich sind, um die Räume in einen zur Vermietung geeigneten Zustand zu versetzen», heißt es im Mieterlexikon des Deutschen Mieterbundes (DMB).

Was das in der Praxis bedeutet, erklärt Ulrich Ropertz: «Schönheitsreparaturen durchzuführen bedeutet zu streichen und zu tapezieren», sagt der DMB-Geschäftsführer. «Wenn ich in der Wohnung wohne, vergilbt der Anstrich irgendwann oder wird unansehnlich.»

Der Bundesgerichtshof (BGH) zählt dazu das Anstreichen und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper und Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (Az.: VIII ZR 210/08). Gibt es besonders viele Dübellöcher, kann auch dazugehören, diese zu verschließen (Az.: VIII ZR 10/92).

Böden müssen nicht abgeschliffen werden

Keine Schönheitsreparaturen sind dagegen zum Beispiel das Streichen der Fenster und Türen von außen oder des gemeinsam genutzten Hausflurs, das Abschleifen, Grundieren und Lackieren von Wandschränken oder das Abschleifen und Versiegeln von Holzfußböden. Für eine normale Abnutzung haftet der Mieter ebenfalls nicht.

Der Mieter muss zwar sorgsam mit der Wohnung umgehen, der Vermieter hat sie aber während der Mietzeit grundsätzlich in einem geeigneten Zustand zu erhalten. Das heißt: «Nach dem Gesetz müssen Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen. Sie können nur über wirksame Klauseln dazu verpflichtet werden», erklärt Ropertz. Viele Vorschriften in älteren Mietverträgen sind aber nicht zulässig - und deshalb unwirksam.

Der erste Haken: Nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung muss die Wohnung beim Einzug vollständig renoviert sein. «Das ist so zu verstehen, dass sie in einem Zustand ist, der derzeit im Wesentlichen keine Schönheitsreparaturen nötig macht», erklärt Erik Reinke, Fachanwalt für Mietrecht. «Wenn im Detail etwas nicht renoviert ist, ist das kein Problem», so Reinke. Seien aber lediglich drei von fünf Zimmern renoviert, sehe das anders aus.

Wenn ein Mieter zwar in eine unrenovierte Wohnung gezogen ist, aber für die nötigen Renovierungsarbeiten entschädigt wurde, kann er trotzdem zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sein.

Übergabeprotokoll kann wichtig werden

Kommt es später zum Streit, muss der Mieter beweisen, in welchem Zustand sich die Wohnung beim Einzug befand. Reinke rät deshalb, ein Übergabeprotokoll anzufertigen, in dem der Zustand festgehalten wird - etwa: «ein ungemalertes Wohnzimmer, Heizungsrohre nicht entsprechend hergestellt». Auch können Fotos, Videos oder Zeugen helfen.

Selbst wenn es um eine renovierte Wohnung geht: Sind einzelne Vorgaben zu Schönheitsreparaturen unzulässig, sind alle Bestimmungen dazu unwirksam. «Dann gilt das Gesetz und nach dem Gesetz muss der Mieter nicht renovieren», so Ropertz.

Unzulässig sind demnach zum Beispiel Regeln, welche Farben die Wände während der Mietzeit haben dürfen. Gleiches gilt für Vorgaben, dass «nach Bedarf» renoviert werden soll - denn dann müsste der Mieter unter Umständen auch für Abnutzungen aufkommen, die sein Vormieter verursacht hat. Nicht erlaubt sind auch die pauschale Aussage, dass beim Auszug zu renovieren ist und feste Angaben, wie oft Schönheitsreparaturen durchzuführen sind.

Starre Klauseln sind nicht zulässig

Beim letzten Punkt kommt es auf die genaue Formulierung an. Die Fristen dürfen nicht verbindlich sein, also zum Beispiel nicht vorsehen, dass «spätestens» oder «mindestens» oder gar fest nach einer bestimmten Zeit zu renovieren ist. Zulässig sind dagegen Bestimmungen, dass «im Allgemeinen», «üblicherweise», «grundsätzlich» oder «in der Regel» nach einer bestimmten Zeit renoviert werden muss.

Bei älteren Verträgen hat der BGH angenommen, dass folgende Fristen im Allgemeinen angemessen sind (Az.: VIII ZR 230/03): alle drei Jahre für Küchen, Bäder und Duschen, alle fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten und alle sieben Jahre für andere Nebenräume. Bei Verträgen, die ab 2008 geschlossen wurden, müssen die Fristen möglicherweise länger sein (Az.: VIII ZR 143/06). Neuere Formulare gehen daher oft von fünf, acht und zehn Jahren aus.

«Aber das ist nur eine Richtschnur», erklärt Reinke. «Die Vermutung ist, dass die Abnutzung nach Ablauf dieser Fristen so stark ist, dass Schönheitsreparaturen notwendig wären. Der Mieter kann aber das Gegenteil beweisen.»

Wenn etwa jemand in der Wohnung wohnt, der sich so gut darum kümmert, dass gar keine Abnutzungserscheinungen vorhanden sind, dann kann derjenige auch nach zehn oder 15 Jahren gegebenenfalls nicht verpflichtet sein, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Umgekehrt können bei starker Abnutzung auch schon früher Arbeiten nötig sein.

Vermieter kann Schadenersatzanspruch haben

Wenn es eine wirksame Klausel gibt und die Räume entsprechend abgenutzt sind, ist der Mieter in der Pflicht. Weigert er sich, verletzt er den Vertrag. Während der Mietzeit könnte der Vermieter auf Durchführung der notwendigen Arbeiten klagen oder einen Vorschuss dafür fordern - einen Anspruch auf Schadenersatz habe er aber nicht unmittelbar. «Praktisch gibt es diese Fälle so gut wie gar nicht», sagt Ropertz.

«Der Vermieter hat vor allem ein Interesse, dass die Wohnung in einem guten Zustand zurückgegeben wird, wie oft während Mietzeit gestrichen wird, ist ihm egal.» Spätestens beim Auszug müssen die fälligen Malerarbeiten aber nachgeholt werden. Geschieht dies trotz einer gesetzten Frist nicht oder nicht fachgerecht, kann der Vermieter Anspruch auf Schadenersatz haben.

Auch Quotenabgeltungsklauseln, die vorsehen, dass ein Mieter einen anteiligen Betrag zahlen muss, wenn die Fristen beim Auszug noch nicht abgelaufen sind, sind laut BGH ungültig, erklärt Reinke (siehe zum Beispiel Az.: VIII ZR 52/06). Ohne zusätzliche Regelung müssen Mieter ihre Wohnung besenrein zurückgeben, sagt Reinke.

Wer Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, obwohl die Klausel unwirksam war, oder wegen einer unwirksamen Quotenklausel Geld gezahlt hat, kann die Kosten vom Vermieter zurückverlangen. Der Anspruch verjährt allerdings sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung. (Az.: VIII ZR 12/12) Der DMB rät, Rechnungen für gekauftes Material oder die Beauftragung eines Fachbetriebs aufzubewahren.

Veröffentlicht am:
03. 02. 2020
10:29 Uhr

Für »Meine Themen« verfügbare Schlagworte

zu Meine Themen hinzufügen

Hinzufügen

Schlagwort zu
Meine Themen

zu Meine Themen hinzufügen

Hinzufügen

Sie haben bereits von 15 Themen gewählt

Bearbeiten

Sie verfolgen dieses Thema bereits

Entfernen

Für die Nutzung von "Meine Themen" ist ihr Einverständnis zur Datenspeicherung nötig.

Weiter
Bundesgerichtshof Deutscher Mieterbund Fenster und Türen Fußböden und Fußbodenbeläge Mieterinnen und Mieter Mietrecht Mietverträge Schadensersatz und Schadensersatzrecht Schadensersatzansprüche Schönheitsreparaturen Vermieter Vormieter
Diesen Artikel teilen / ausdrucken


Mehr zum Thema
Beschweren?

10.08.2020

Was Mieter bei Baulärm tun können

Der Bauboom hat auch Nachteile: Nachbarn müssen sich auf viele Monate mit Dreck und Krach einstellen. Mieter haben im Kampf gegen Baulärm leider nur begrenzte Möglichkeiten. » mehr

Mietwohnungen

26.10.2020

Wie Kleinvermieter typische Fallen umgehen

Die Mieten sind hoch, die Zinsen niedrig. Für manche Eigentümer ist das der Zeitpunkt ins Vermietergeschäft einzusteigen. Soll es ein Erfolg werden, gibt es einiges zu beachten. » mehr

Mängel beim Renovieren

01.07.2019

Wann Mieter Schadenersatz zahlen müssen

Der Ärger ist programmiert: Beim Auszug des Mieters ist die Wand mit Dübellöchern übersät, und statt in Weiß strahlt sie in grellem Pink. Nicht immer sind die Fälle so klar. Vor allem Schönheitsreparaturen sorgen oft für... » mehr

Servicefirmen übernehmen Hausmeisteraufgaben

28.09.2020

Wenn Servicefirmen den Hausmeister ersetzen

Der klassische Hausmeister wird von Dienstleistungsfirmen abgelöst. Manche Wohnungsunternehmen gründen dafür eigens Tochtergesellschaften. Das gefällt nicht jedem. Was Sie dazu wissen müssen. » mehr

Volker Rastätter

30.03.2020

Mietwohnung nachmessen und sparen

Angaben zur Wohnungsgröße in Mietverträgen und in der Realität können voneinander abweichen. Nachmessen kann sich für Mieter lohnen, weil sich dadurch eventuell Nebenkosten und Miete reduzieren. » mehr

Fenster kaputt

28.10.2019

Diese Rechte haben Mieter abgenutzter Wohnungen

Die Heizung ist veraltet, der Teppichboden nach Jahren abgenutzt, durch die Fenster zieht es. Müssen Mieter das hinnehmen? Und kann der Vermieter die Kosten für Renovierungen umlegen? » mehr

Autor

dpa

Kontakt zur Redaktion

Veröffentlicht am:
03. 02. 2020
10:29 Uhr



^