„Kein Vorkaufsrecht besteht, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Muss ich Kaufinteressenten in die Wohnung lassen?
Ja, Mieter müssen potenzielle Käuferinnen und Käufer zur Besichtigung in die Wohnung lassen. „Hierbei können sie allerdings darauf bestehen, dass der Vermieter oder zumindest der Verwalter sie begleitet“, so Wagner. Ihr zufolge haben Interessenten kein Recht darauf, die Wohnräume zu fotografieren.
Vermieter müssen die geplante Besichtigung ihrerseits rechtzeitig ankündigen. Vor allem bei berufstätigen Mieterinnen und Mieter müsse die Anmeldung in der Regel drei bis vier Tage vorher erfolgen, sagt Rolf Janßen, Geschäftsführer des DMB Mieterschutzvereins Frankfurt am Main. Dabei müssen Vermieter auf die Arbeitszeiten der Mietpartei Rücksicht nehmen.
Kann der Mieter an dem angekündigten Termin nicht, muss er Alternativvorschläge machen.
Muss der neue Eigentümer mich als Mieter übernehmen?
Das Gesetz sagt: Kauf bricht nicht Miete. Konkret heißt das: Die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer übernimmt mit dem Kauf der Immobilie auch den Mietvertrag. Kündigen kann sie oder er nur nach den allgemeinen Regelungen - in der Praxis zum Beispiel aufgrund von Eigenbedarf. Eine Kündigung zum Zweck einer Mieterhöhung ist unzulässig.
Laut Julia Wagner kann ein Vermieter aber zum Beispiel auch dann eine Kündigung aussprechen, wenn der Mieter seine Pflicht verletzt hat - etwa weil er unerlaubt Untermieter aufgenommen hat.
Übrigens: In manchen Fällen unterliegt die Eigenbedarfskündigung einer Sperrfrist. Und zwar immer dann, wenn ein früheres Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. Gültige Mietverträge können in diesen Fällen erst nach Ablauf der Sperrfrist von drei Jahren ab Veräußerung gekündigt werden.
Diese Frist kann laut Wagner auf bis zu zehn Jahre anwachsen, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder zumindest einem Teil davon besonders gefährdet ist. Solche Gebiete können die Landesregierungen dann explizit ausweisen. In Berlin etwa gilt so eine Sperrfrist von zehn Jahren. Wechselt eine vermietete Eigentumswohnung einfach nur den Besitzer, gilt diese Sperrfrist nicht.
Unabhängig von der Sperrfrist: Welche Kündigungsfristen gelten?
„Grundsätzlich gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten“, sagt Janßen. Diese verlängert sich für den Vermieter nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung um jeweils drei Monate. Sie beträgt also höchstens neun Monate. „Vertraglich können aber auch andere Kündigungsfristen vereinbart sein“, so Janßen.