Eine Mehrheitsentscheidung in der Eigentümerversammlung ist aber nicht automatisch bindend, nur weil die Stimmenzahl stimmt, sagte Stresemann. "Es sind auch inhaltliche Schranken zu beachten."
Diese Schranken sollen den obersten Zivilrichtern zufolge die Minderheit schützen. Zu den "mehrheitsfesten" Rechten gehöre insbesondere die Zweckbestimmung des Eigentums. Denn davon hänge entscheidend ab, wie viel eine Wohnung wert sei. Als fiktives Beispiel nannte Stresemann einen Eigentümer, der in einer Wohnanlage eine Gaststätte betreibt. Ihn könnten die anderen nicht einfach überstimmen und festlegen, dass dort nur noch ein Büro erlaubt ist.
Auch ein Vermietungsverbot muss deshalb von sämtlichen Eigentümern gemeinsam beschlossen werden - und zwar unabhängig davon, ob für ein paar Tage oder auf Jahre vermietet wird, wie der Senat urteilte. Eine Differenzierung sei schwierig: Denn wo will man die Grenze ziehen?
Der BGH-Anwalt der Ferienwohnungsgegner hatte in der Verhandlung Mitte Februar an die Richter appelliert, angesichts aktueller Entwicklungen auch die Interessen der anderen Eigentümer zu bedenken. Durch Unterkunftsvermittler im Internet wie Airbnb sei ein gigantischer Markt für kurzzeitige Privatvermietungen entstanden.
Die Rechte der Anderen blieben nicht außer Acht, entgegnete nun der Senat. Die Richter räumen zwar ein, dass es speziell in größeren Wohnanlagen schwierig sein dürfte, alle für ein Verbot zu gewinnen. Sollten die Feriengäste großen Lärm machen oder ständig gegen die Hausordnung verstoßen, gebe es aber Unterlassungsansprüche gegen den verantwortlichen Eigentümer. Derartige Beschwerden hatte es aus Papenburg nicht gegeben. Dass unbekannte Leute im Haus wohnen, stelle für sich genommen noch keine Störung dar, stellte Stresemann klar.
Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland wertete das höchstrichterliche Urteil als "Stärkung der Eigentumsposition". "Der Wohnungseigentümer muss selbst entscheiden können, wie er sein Sondereigentum nutzt", sagte Präsident Kai Warnecke. Zuvor hatte er sich in der "Rheinischen Post" (Samstag) ähnlich geäußert.
Völlig unabhängig davon gelten in etlichen Kommunen mit Wohnungsnot sogenannte Zweckentfremdungsverbote. Sie sollen verhindern, dass Kurzzeit-Vermietungen überhandnehmen. Wer zum Beispiel in Berlin an Feriengäste vermieten will, braucht dafür eine Genehmigung.